Así se consigue un chollo en una subasta de bienes embargados

En España las subastas pueden ser organizadas por distintas administraciones públicas –desde ayuntamientos a la Seguridad Social o Hacienda– así como por entidades bancarias o administradores concursales, entre otros. El procedimiento dependerá precisamente de quién lo haga, pero hay una serie de pautas comunes, ya que se parte siempre de la ley que regula las subastas judiciales en procedimiento de apremio, que son aquellas en las que, antes de que se produzca un embargo, se permite al propietario del bien hacer frente a sus deudas gracias a la liquidez obtenida en la subasta.

Por ley, para evitar que sean coto particular de licitadores profesionales, se convocan en Internet –en el boletín oficial de la Administración correspondiente– y la participación se hace a través de los portales de subastas de sus respectivas webs. Desde 2015, por ejemplo, todas las pujas judiciales y notariales así como las de la Agencia Estatal Tributaria se convocan a través de un portal único. Una vez publicado el anuncio, se inicia el plazo de presentación de las ofertas, que los usuarios registrados podrán hacer durante los siguientes quince o veinte días, según los casos. Dado que hay variaciones incluso dentro de las subastas realizadas dentro de un mismo portal, conviene leerse el edicto, que es el documento en el que aparece toda la información relevante acerca tanto del bien como de las reglas que se aplican a ese proceso en concreto.

No es lo único que hay que estudiar –e incluso investigar–, sobre todo si queremos pujar por un inmueble. En estos casos hay que contener el entusiasmo y redoblar la prudencia. Para empezar, porque no siempre es posible solicitar una visita, pero también porque debemos conocer el llamado estado posesorio. ¿Es propiedad en exclusiva de la persona embargada o solo se está subastando una parte? ¿Es esa persona nudo propietario y, por tanto, no vamos a poder tomar posesión inmediata de la vivienda o lonja porque éste forma parte del usufructo vitalicio de alguien? ¿Está alquilado? De ser así, estos terceros tienen derechos que no desaparecen porque la titularidad del inmueble cambie de manos. Tampoco hay que desdeñar la posibilidad de que existan deudas asociadas a la propiedad como una hipoteca o atrasos en los pagos a la comunidad de vecinos o en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), por citar los más comunes. Y, ojo aquí, porque, el licitador (nosotros) las admite por el mero hecho de participar en la subasta. ¡Si el bien nos es adjudicado, sus deudas también! En teoría, las cargas deberían constar en la información disponible en el portal de subastas, pero no siempre es así y en ocasiones los datos que se ofrecen no están actualizados, así que, como poco, conviene pedir la nota simple en el registro de la propiedad correspondiente.

Una vez sopesado todo y decididos a pujar, deberemos enviar nuestra oferta –postura– también telemáticamente. Tendrá que estar muy meditada porque, aunque sí hay organismos que permiten su modificación o retirada, no es lo habitual y si se acepta algún cambio, suele requerirse que sea por escrito. Cuando finalmente la formalicemos deberemos dejar como fianza un porcentaje –generalmente el 5%– del valor que se haya dado al lote, que es el precio de salida.

En ese punto nos preguntarán si queremos reservar la postura, lo que viene a ser como quedar en lista de espera por si quien realice la puja más alta no pudiera después cerrar la adquisición y se optara por ofrecerle esa posibilidad al licitador con la oferta más próxima, siempre que realizara esa reserva de la postura. Eso implica, por otra parte, que no nos devolverán la fianza hasta que finalice todo el proceso –es decir, hasta que el bien subastado sea legalmente de su nuevo propietario–, mientras que del otro modo nos lo reintegrarían al comprobar que la nuestra no es la mejor propuesta.

En cuanto hayamos cerrado nuestra postura, nos remitirán un resguardo en que figurará su cuantía y el momento exacto de su recepción, porque en caso de haber más de una con idéntico importe se da prioridad a la más antigua. La subasta admitirá pujas durante un plazo de entre 15 y 20 días naturales desde su apertura, pero puede estirarse una jornada más si en el último día entra una oferta más alta que las presentadas hasta entonces. En ese caso, se espera a que transcurran 24 horas desde la recepción de esa puja.

Supongamos que, una vez acabado el proceso, la nuestra puja es la más alta. Si es así, antes de cantar victoria habrá que cumplir con los plazos establecidos para pagar el remate, que es el precio final menos la fianza. Nos darán entre diez y cuarenta días, en función del bien adquirido, de ahí que uno de los consejos clásicos para principiantes sea tener liquidez, ya que tendríamos muy poco tiempo para conseguir un préstamo (con cabeza). Además hay que sumar las costas judiciales y obligaciones fiscales; Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el de Actos Jurídicos Documentados e IVA.

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Una vez hecho el ingreso y hasta que el juzgado encargado de los trámites dicte el decreto de adjudicación, toca esperar que no surja ningún motivo por el que se pueda considerar la subasta nula, como defectos en las notificaciones al deudor o incluso que éste encuentre la forma de satisfacer el pago.